Nueva York y su centro financiero: La Arquitectura de los Negocios / El Negocio de la Edificacion es la muestra con que se inaugura el Museo del Rascacielos, una nueva institución que se dedica a los edificios en altura del pasado, el presente y el futuro. El Bajo Manhattan, también llamado"downtown", fue cuna del rascacielos y es el lugar lógico para iniciar este projecto, porque las torres de esta zona registran más de un siglo de la historia de los rascacielos. La vista majestuosa desde el puerto -- la silueta urbana más famosa en el mundo -- el angosto cañón de Broadway, y las torrecillas remontándose hacia el cielo por Wall Street proclaman a Nueva York "la capital del capital".

Los rascacielos son más que la arquitectura de los negocios. Son objetos de diseño, sitios de construcción, lugares de trabajo, inversiones de bienes raíces -- los rascacielos son negocios en sí mismos. Esta muestra examina estas y otras dimensiones de los edificios de oficinas en altura. Algunos de los materiales aquí presentados han sido prestados por los archivos de las empresas o instituciones donde han sido cuidadosamente guardados y catalogados, mientras otros han sobrevivido milagrosamente durante décadas en las oficinas de gerentes de edificios, compañías de construcción, o asociaciones comerciales. Muchos fueron recogidos por aficionados de la historia, conservados por herederos, o rescatados por negociantes de antigüedades. Con demasiada frecuencia, sin embargo, el valor histórico de semejantes documentos no ha sido reconocido, y muchos han sido descartados. Una finalidad del Museo del Rascacielos, cuando se establezca en una local permanente, es de convertirse en depósito para objetos dispares que, vistos conjuntamente, empiezan a contar la historia compleja de los más grandes monumentos de Nueva York.

SALA 1

La importancia fundamental de la ubicacion

Para ilustrar el dicho del arquitecto Cass Gilbert, "Un rascacielos es una máquina que hace la tierra rentable", esta sala examina las condiciones de alta demanda de ubicaciones primas que resultaban en alquileres altos y dieron a luz las torres de "downtown." La instalación se enfoca en el distrito financiero, especialmente las calles Wall y Broad, donde olas sucesivas de desarrollo produjeron densidades inauditas y torres cada vez más altas sobre los terrenos más costosos del mundo. Toda la pared oriental de esta sala reproduce un dibujo que apareció en la revista Fortune en 1930, con los edificios en ambos lados de la calle Wall y los nombres de sus inquilinos principales. La pared del sur muestra un corte del edificio Woolworth, cubierto de las listas de inquilinos del edificio en los años 20. Los objetos en esta sección incluyen viejos mapas y libros de subdivisiones inmobiliarias, copias de planos y fotos, anuncios, y souvenirs.

Paneles de texto:

Los edificios altos son producto de los altos costos del terreno, que a su vez reflejan la demanda por las mejores ubicaciones. Los rascacielos pueden multiplicar el rendimiento económico del terreno, apilando muchas plantas sobre un lote relativamente reducido. Ya para 1896, un escritor en The Scientific American comentó sobre la concentración de edificios altos en el Bajo Manhattan:

La razón de ser del edificio comercial alto� se halla en el alza enorme de los precios de terreno� que se debe principalmente a la concentración de vastos intereses comerciales dentro de una área limitada. El sistema de construcción de acero, que ha cuadruplicado el tamaño de edificio que anteriormente se podía eregir en una área determinada, ha contribuido al alza del valor de la tierra hasta su punto alto actual, y a darle un valor que de otra manera no tendría.

En ninguna parte está más claro que en Manhattan la diferencia de precio que se paga por los mejores sitios. Este plano de 1903 muestra que el precio por pie cuadrado por los mejores sitios oscilaba dramáticamente -- diez veces o más -- dentro de solamente dos o tres cuadras. Los precios más altos ($350-$400 por pie cuadrado) se concentraban en Broadway en la esquina de Wall Street, y en las esquinas de las calles Wall y Broad donde los principales bancos, bolsas de valores, sedes de empresas, y las profesiones auxiliares como abogados y contadores, formaban la base del distrito financiero. Semejantes discrepancias subrayan el conocido chiste, de que las tres reglas más importantes a ser observadas en los bienes raíces son "ubicación, ubicación y ubicación".

Los Alquileres

El surgimiento del rascacielos a fines del siglo XIX suele interpretarse como símbolo del capitalismo de grandes empresas, producto de la necesidad de alojar los crecientes ejércitos de oficinistas y como una expresión del deseo de las grandes compañías de crear una presencia visible en la silueta de la ciudad. Pero si bien es cierto que el edificio alto sirve como propaganda para las grandes empresas, un motivo más importante es la inversión en bienes raíces urbanos de primera calidad. Desde los primeros edificios altos de la década de 1870, como el Tribune o Western Union, hasta los gigantes más recientes como el 1 Chase Manhattan Plaza, los dueños empresariales han alquilado grandes partes de sus edificios de sedes. Los rascacielos raras veces son la colmena de una gran compañía; son más bien contenedores neutrales que ofrecen espacio muy flexible para un sinnuméro de empresas que tienen que estar en la ciudad.

La mayoría de las torres de oficinas en todo período han sido edificios especulativos, y no sedes de empresas, y la mayor parte del espacio de oficinas en los distritos comerciales centrales ha sido, y sigue siendo, alquilada por cuarto, o serie de cuartos, o pisos, para inquilinos pequeños o de tamaño mediano. Decimos especulativo o competitivo a los edificios construídos como inversiones en espacios para ser alquilados. El espacio de oficina es una mercancía, sujeta a las fuerzas de oferta y demanda del mercado y a los ciclos de auge y quiebra que son característicos de los bienes raíces. Cuando en un distrito hay muchos espacios desocupados, por las razones que sean -- exceso de construcción, recesión, reubicación, o reducción de personal -- los alquileres caen. Esta situación afecta no sólo a los dueños de edificios sino también al gobierno municipal, ya que afecta la recolección de impuestos; a largo plazo, sin embargo, los alquileres bajos permiten el desarrollo de nuevos negocios y usos, como ocurre hoy en Bajo Manhattan.

SALA 2

La Elevacion

Esta sala explica los dos conceptos diversos de elevación en la construcción de rascacielos: elevación de ingeniería y elevación económica. Un mural de 8 por 16 pies ilustra todas las estructuras entre 1890 y el presente que han sido, cada una en su tiempo, la más alta del mundo. Nueve de estas estaban en el Bajo Manhattan: los edificios World, Manhattan Life Insurance, St. Paul, Park Row, Singer, Woolworth, 40 Wall Street, y las torres gemelas del World Trade Center. La pared occidental reproduce a escala completa los intercolumnios del World Tade Center (por ej., una columna de 22 pulgadas y una ventana de 18 3/4 pulgadas) y examina el papel de las innovaciones de la tecnología e ingeniería que hacían factibles los edificios tan altos. La pared austral reproduce la fachada de ladrillos del edificio Equitable, 120 Broadway; las "vitrinas" de 4 1/2 pies de ancho muestran objetos que demuestran el concepto de elevación económica, incluyedo fotografías, libros, y folletos de propaganda de los edificios de Bajo Manhattan desde principios del siglo hasta la década de 1930.

Paneles de texto:

En la construcción de rascacielos, se toman en consideración dos tipos de elevación: la de ingeniería y la económica. La elevación de ingeniería refiere al número de plantas estructuralmente factible, dados los límites de la tecnología y de los conocimientos constructivos actuales. La elevación económica refiere al número de plantas que producirá las máximas utilidades del dinero invertido.

Durante este siglo, Manhattan ha sido base del edificio de oficinas más alto del mundo, y siempre ha tenido por mucho el mayor volumen de construcción de rascacielos. En la década de 1880 y a principios de los 1890, Chicago construyó algunas de las primeras y más elegantes torres; el Masonic Temple, con 22 plantas y 302 pies cuadrados, era el más grande en 1892, cuando esa ciudad impuso restricciones de elevación. Antes de 1900, cinco torres en Nueva York alcanzaban más de 300 pies de altura, y en 1908, el Singer Building llegó a 612 pies. Mientras el desarrollo de Manhattan se extendía hacia el norte, algunos rascacielos importantes inauguraron sitios al norte del antiguo distrito financiero, como la Times Tower, el Flatiron Building, y el campanario de 700 pies de altura de la Metropolitan Life Insurance, en Madison Square, que ganó el título de edificio más alto en 1909.

El distrito financiero reconquistó el título en 1913 cuando el Woolworth Building se remontó a 792 pies. Reinó hasta 1930, cuando el Manhattan Company Building llegó a 927 pies. La torrecilla sobre el 40 de la calle Wall fue pronto rebasada por el Chrysler Building de 1046 pies, y después por el Empire State Building de 1250 pies, que fue campeón desde 1931 hasta 1970, cuando las torres gemelas del World Trade Center reafirmaron la energía del distrito financiero. Sin embargo, para la década de 1950, midtown -- el área entre downtown y el Parque Central -- se había convertido en el centro comercial más grande del país, primero en volumen total de espacio de oficinas; Chicago ocupaba el segundo lugar, y el Bajo Manhattan (o downtown) el tercero. La torre Sears en Chicago, que llegó a ser el edificio más alto en el mundo en 1974, fue superado en 1996 por las torres Petronas en Kuala Lumpur. No obstante, con su número sin par de edificios altos, Nueva York sigue siendo la metrópolis de los rascacielos más importante del mundo.

Elevacion economica

La elevación económica de un rascacielos significa el número de plantas que producirá la mayor utilidad del capital invertido. En algún momento en la construcción de todo edificio alto, la ley de renta decreciente entra en vigor, y los alquileres de pisos adicionales no cubren los costos. Los edificios más altos requieren cimientas más grandes y fuertes, apuntalamiento contra vientos, y sistemas mecánicos -- pero el costo más grande de una excesiva elevación viene de los requerimientos de transporte vertical eficiente. Los ascensores son caros para construir y hacer funcionar, pero el mayor costo se incurre por el gran volumen de espacio no alquilable que ellos consumen. Otros factores que inciden en la ecuación de elevación económica son el tamaño del lote (que afecta la eficiencia de la planta), el precio pagado por la tierra, el costo de financiamiento, y las tazas anticipadas de alquileres.

SALA 3

El negocio de edificios

Esta sección examina las funciones de los inversionistas de bienes raíces, contratistas, y obreros de la construcción. Destaca fotos históricas de tadas las fases de la demolición y construcción, folletos sobre alquileres, y otra literatura profesional, además de un juego completo de herramientas de un equipo de remachadura. Paneles de texto:

La construcción de rascacielos es lo que más se aproxima en tiempos de paz a la guerra.

Coronel William A. Starrett, Skyscrapers and the Men Who Build Them, 1928

Lo análogo a la guerra es la lucha contra la naturaleza. Los cimientos se planifican allá abajo en la tierra, al lado de los rascacielos ya construidos. El agua, arena movediza, piedra y arcilla legamosa impiden nuestro camino al lecho de la roca. El tráfico retumba en las tupidas carreteras muy arriba de nosotros, y los trenes subterráneos, las tuberías de gas y agua, conductos eléctricos y las comunicaciones delicadas de telefonía y de señales, exigen no ser perturbadas para que no se desarregle el sistema nervioso de una gran ciudad. -- Coronel William A. Starrett

La obtención de materiales de cerca y lejos y la administración de todos los miles de operaciones que constituyen la totalidad son funciones principales del constructor de rascacielos. Tiene que aplicar su conocimiento del transporte y el tráfico, para que el edificio pueda ser construido desde camiones estacionados en calles activas, porque no hay espacio adecuado para guardar materiales, sino una pequeñísima cantidad que tiene que ser reabastecida constantemente -- una existencia de hora por hora. Pero a pesar de todo, funciona ágil y puntualmente, de acuerdo a un cronograma cuidadosamente preparado; el servicio de abastecimiento en esta guerra en tiempos de paz, la logística de la construcción, y estos hombres son los soldados de un gran esfuerzo creativo. -- Coronel William A. Starrett

SALA 4

La oficina

Est sección expora diversos aspectos del cambiante mundo interior del rascacielos, incluyendo la expansión del papel de las mujeres en los trabajos de oficina; los espacios compartimentados por jerarquía y sexo para ejecutivos, personal, y secretarias; la influencia de las innovaciones tecnológicas en la iluminación, los controles ambientales, y las máquinas de oficinas, y sus efectos sobre las funciones y la diagramación del espacio; además de los cambios de modas de muebles y diseño de oficinas. El área se divide en tres secciones, que muestran la disposición típica de oficinas y amueblamiento de las décadas de 1890, 1930, y 1960.

Paneles de texto:

Los rascacielos se diseñan de adentro para afuera: desde la célula más pequeña a la planta de un piso completo a la forma tridimensional. El elemento básico, una sola oficina, es un ambiente con una o dos ventanas. Este módulo se reproduce cuantas veces sea posible dentro de una planta eficiente, y entonces se multiplica por el número de plantas deseadas. Aún cuando no se reparta el espacio en oficinas separadas, sino que se agrupa en áreas más amplias, la célula de oficina gobierna el diseño del piso total. En el plano, se disponían las oficinas eficientemente alrededor de un centro compacto de servicios mecánicos y espacios de circulación, tales como corredores, ascensores, y escaleras.

De 1880 a fines de los 1930

Durante la primera mitad del siglo, la luz del sol era la iluminación principal del lugar de trabajo y por lo tanto el factor más importante para fijar las dimensiones y la diagramación de la oficina normal. Las posibilidades de alquilar el espacio dependían de tener grandes ventanas y cielos rasos altos que permitían la luz del sol penetrar lo más lejos posible al interior. La distancia entre las ventanas exteriores a la pared del corredor nunca sobrepasaba 28 pies, que era la profundidad de penetración de alguna luz del sol. Los cielos rasos tenían por lo menos10 o 12 pies de altura, y las ventanas eran lo más grandes posibles sin ser demasiado pesadas para abrir, en general entre 4 y 5 pies de ancho y de 6 a 8 pies de altura. Si se subdividía la oficina, las mamparas eran de vidrio translúcido para que pasara la luz.

Después de 1940

La iluminación fluorescente y el aire acondicionado cambiaron el diseño de los rascacielos. Fabricadas a precios razonables a fines de la década de 1930, las bombillas fluorescentes proveían altos niveles de iluminación sin calor excesivo, que hacía posible alquilar espacio de oficinas de alta calidad de una profundidad interior mayor que la antigua norma de 28 a 30 pies. Los atrios de luz ya no hacían falta. Estas áreas profundas de pisos más profundas lograban hacer alquilable hasta el 80 por ciento del espacio de cada piso, en comparación con el 65 por ciento en los edificios más antiguos.

En muchos edificios el cielo raso se convertía en una trama de luz que escondía el material acústico y el equipo de ventilación. Como las ventanas grandes habían dejado de ser necesarias, se podía también bajar los cielos rasos

La Iluminacion

Aunque el tendido eléctrico era universal en los edificios de oficinas ya para la década de 1890, las bombillas incandescentes eran débiles e ineficientes. Las lámparas de escritorio producíal sólo de 3 a 4 bujía-pies (una bujía-pie es la cantidad de luz sobre una superficie a un pie de distancia de una vela encendida). La iluminación indirecta de lámparas en el techo se consideraba el tipo de iluminación más saludable, ya que arrojaba menos y más pálidas sombras, pero el uso de bombillas múltiples aumentaba mucho el calor en un cuarto; una bombilla de 500 vatios emitía el equivalente de una libra de vapor por hora.

La luz del sol de verano radia aproximadamente 10.000 bujía-pies, y aún en los días nublados puede proporcionar de 200 a 500 bujía-pies. Los niveles de luz del sol pueden ser de un promedio de alrededor de 50 a 100 bujía-pies en una oficina con grandes ventanas, aunque 10 bujía-pies es el nivel típico para un interior con amplio frente.

La norma para iluminación adecuada cambió a través de los años: una encuesta en Nueva York en 1916 recomendaba de 8 a 9 bujía-pies; en los años 20, subió a 12 bujía-pies, y en los 30, azuzados por las tácticas de venta agresivas de las grandes compañías de producción eléctrica, algunos expertos recomendaban 25 bujía-pies. A empezar la década de los 60, con la iluminación fluorescente de poco calor en los cielos rasos, llegó a ser frecuente un nivel de 100 bujía-pies.

SALA 5

Las leyes y el orden

Esta sala examina las leyes del mercado y de los ciclos de bienes raíces y la influencia de los códigos constructivos y los reglamentos de zonificación de 1916 y 1961 sobre las formas arquitectónicas y la silueta urbana. En esta sección, los objetos incluyen copias de los códigos constructivos municipales, planos y dibujos de zonificación, y las ilustraciones por Hugh Ferriss de la "envolvente de zonificación". La pared austral está cubierta por un gran dibujo CAD de 6 por 6 pies de una vista aérea del Bajo Manhattan, hecho de una maqueta de computadora creada por el laboratorio de simulación urbana de la New School for Social Research.

Paneles de texto:

Los ciclos de bienes raices

Las ciudades en general crecen por auges y bajas repentinas, en ciclos de bienes raíces que se proyectan en tres dimensiones en su silueta. Las torres más altas tienden a aparecer hacia el final de un auge cuando los precios de la tierra han subido para aumentar la elevación económica de los edificios. Al pico de un ciclo, la silueta de la ciudad muchas veces cambia dramáticamente. Esta fotografía muestra la torre de Bankers Turst de 1912, en el 14 de la calle Wall, exenta por la primera vez en 1931 cuando los edificios aledaños, construídos hacia principios de siglo, fueron demolidos para hacer un anexo más moderno y más alto. De haberse podido captar esta vista tres años antes, sólo el Equitable Building (esquina superior a la derecha) habría sido construido. En los cuatro años de 1928 a 1931, se agregaron 4.6 millones de pies cuadrados de nuevo espacio de oficinas al distrito financiero.

La ciudad del laissez-faire

Antes de 1916, la ciudad de Nueva York no imponía restricción alguna sobre la elevación o cubrimiento del lote para ninguna estructura que no fuera un casa de departamentos. El código de construcción municipal, aprobado originalmente en los años 1860 y revisado frequentemente, requería construcción a prueba de incendio y fijó espesores mínimos para paredes portantes de mampostería , reglamentos que tuvieron el efecto de restringir la elevación, porque requerían que una porción muy grande de la muy rentable planta baja de un edificio alto fuera ocupada por mampostería estructural. Después de que una revisión del código en 1892 estableciera pautas para la construcción con esqueleto de acero, los edificios de oficinas empezaban frecuentemente a llegar a 16 o más plantas.

La nueva tecnología y la falta de restricciones sobre altura permitían la construcción de edificios muy altos, muchas veces en lotes muy pequeños, y cuadras tan densas de torres que transformaron varias de las angostas calles de downtown en callejones sin sol. Esto produjo temores por la salud y seguridad públicas, especialmente con respecto a incendios y evacuaciones de emergencia, que junto con las preocupaciones de los dueños de propiedades dejadas en la sombra, propulsaron el apoyo político por la zonificación.

La ley de zonificación de 1916

La Resolución sobre zonificación de la ciudad de Nueva York de 1916 restringía el uso, la elevación, y el volumen de edificios, según "distritos" o "zonas". Sus estipulaciones para la separación de usos -- comercial, residencial, y sin restricción -- seguían el modelo de varias ciudades americanas en la primera década del siglo. La innovación importante era el concepto de "envolvente de zonificación", una fórmula que restringía el volumen máximo que se podía construir en un sitio determinado. Diseñada para proteger alguna cantidad de luz y aire para los cañones de Manhattan, la ley disponía que después de una determinada altura arriba de la acera (usualmente 100 o 125 pies), el frente de un edificio comercial tenía que retroceder dentro de un plano de "ángulo de luz", trazado desde el centro de la calle. Se permitía una torre de altura ilimitada sobre la cuarta parte del sitio. Tal escalonamiento en forma de "torta de bodas", con o sin torre, llegó a ser la forma característica del rascacielos de Nueva York de los años 20 hasta fines de los 50. Ya para principios de la década de 1930, la ley de zonificación había transformado el Bajo Manhattan en un paisaje de moles piramidales y torres de pináculo.

La ley de zonificación de 1961

Los primeros límites fijos de altura y volumen de los edificios comerciales se impusieron con la resolución de zonificación de 1961. Una revisión comprensiva de la ley de 1916, eliminó la estipulación abierta de una altura ilimitada sobre la cuarta parte del lote y estableció el principio de la razón de piso al área, o FAR (por sus siglas en inglés), que establecía una relación entre el espacio de piso máximo que se permitía en un edificio con el área del lote multiplicado por un determinado factor. También creó "zonificación incentivada" que canjeaba plantas extras en altura por instalaciones públicas tales como plazas, arcadas, y entradas del tren subterráneo. Al aumentar el área permitida para una torre derecha, de veinticinco a cuarenta por ciento del lote, el código de 1961 alentaba el paradigma modernista de la torre en la plaza que tanto se ha aplaudido en el 1 Chase Manhattan Plaza y el Seagram Building en midtown. Los efectos urbanísticos del nuevo espacio abierto fueron poderosamente manifestados en el Bajo Manhattan con las tres plazas interconectadas de Chase, Marine Midland, y Liberty Plaza, y con menos éxito, end los senderos peatonales a lo largo de Water Street.

SALA 6

Arquitectura

Los objetos en esta sección incluyen maquetas, dibujos, fotografías, libros y postales. El centro de esta sección es una maqueta a escala del Bajo Manhattan, de 8 por 9 pies, preparado a fines de los 1960 y principios de los 1970 por el maquetista Theodore Conrad para la Asociación de Downtown-Lower Manhattan.